La vitalidad del mercado de la vivienda residencial en las economías europeas ha sido particularmente intensa después de la pandemia y, aunque el endurecimiento monetario entre 2021 y 2022 para frenar la inflación trajo consigo un ajuste de la actividad, el sector mantiene en general un fuerte dinamismo.

Pese a que la evolución es heterogénea, las compraventas muestran incrementos notables en la eurozona, que se han visto corregidos a medida que se endurecían los tipos de interés. También los precios siguen al alza ante la falta de oferta, según señala el Banco de España, que analiza el sector nacional y su comparativa internacional.

En este contexto, el repunte de tarifas se intensificó tras la pandemia hasta mediados de 2022, cuando el endurecimiento monetario trajo consigo una desaceleración de la construcción. A pesar de ello, los valores medios en términos nominales desde 2007 hasta principios de 2024 han crecido un 90% en el conjunto de la OCDE. Sin embargo, si se ajustan por la inflación, el repunte se reduce al 25%.

En la Unión Económica y Monetaria, el crecimiento acumulado de los inmuebles para este período en un 40% de los precios nominales se explica, en buena medida, por el incremento en Alemania (77,5%) y Países Bajos (60%). En el caso de Italia, están aún un 10% por debajo de as cotas que registró en 2007.

Esta evolución contrasta con la situación de España, donde los precios iniciaron una senda alcista ininterrumpida desde 2014 hasta principios de 2024, con niveles próximos a los máximos de 2007 que se alcanzaron en la burbuja.

Sin embargo, si se analizan las tarifas reales, el shock inflacionario de 2021 a 2022 erosionó la revalorización en la UE que, si en términos reales era de un 15% desde 2007 a finales de 2021, cayó hasta el 2,5% a principios de 2024.

Los costes reales en España siguen al alza ante la oferta de demanda, según el Banco de España , y han resistido mejor este impacto, con incrementos del 1% desde finales de 2021 y del 5% desde 2019. No obstante, las referencias reales están aún un 25% por debajo de los máximos de 2007. Esta situación contrasta con la evolución en Alemania o Países Bajos, con incrementos acumulados desde 2007 del 30% y 10%, respectivamente.

El informe señala la existencia de rigideces en la oferta de vivienda nueva que podrían mantener crecimientos sostenidos de los precios. Ante esta escasez, en torno al 90% de las compraventas en la zona euro son de segunda mano.

Desde 2014, se ven incrementos sustanciales en los registros de compraventas de viviendas pese a la corrección desde mediados de 2022 a raíz del endurecimiento monetario. Así, las operaciones escrituradas en España y Países Bajos en 2022 casi triplican las de 2014, cuantía que se duplica en Francia.

Encarecimiento de los tipos. Coincidiendo con las alzas de tipos, los permisos para construir nuevas casas cayeron en las grandes economías. Hasta principios de 2024, más del 40% en Alemania, 35% en Francia o un 10% en Italia.

En términos relativos, en el período 2022-2023 los permisos de construcción residencial en España representaron en torno al 11% del total del área del euro.

La eurozona muestra un dinamismo de la inversión en vivienda más elevada que otras grandes áreas económicas. En Alemania, Francia o Italia está por encima de la de España desde 2021 (5,7% del PIB). Los flujos de crédito para la compra de un piso en la zona euro alcanzaban de media el 8% del PIB entre 2015 y 2022, mientras que en España o Italia en torno al 4%.

La ratio del precio medio de la vivienda en relación con la renta bruta de los hogares acumula una evolución heterogénea durante los últimos 30 años. En el mercado germano, el ajuste redujo este indicador a finales de 2023 un 10% por debajo del nivel de 1996. Sin embargo, el crecimiento acumulado se situaba alrededor del 60% en Países Bajos, el 50% en Francia y el 35% en España, frente a un aumento modesto del 5% en Italia.